Guía
Cómo montar una inmobiliaria en España en 2026: requisitos por comunidad y pasos
Qué pide la ley para abrir una inmobiliaria en España, comunidad por comunidad, y los pasos para darla de alta.
Por Sergio Rueda Ramírez, fundador de Koltao
Actualizado el
De un vistazo
- Sin títuloni colegio: en España no hacen falta para ser agente inmobiliario
- 60.000 €de garantía por oficina para el registro obligatorio de Cataluña
- Grupo 834del IAE, el de la intermediación inmobiliaria
En España no hace falta título ni estar colegiado para trabajar como agente inmobiliario. Lo que sí piden algunas comunidades es inscribirse en su registro de agentes, con oficina o dirección física, formación, una garantía y un seguro de responsabilidad civil. Cataluña y la Comunitat Valenciana lo exigen hoy, y Andalucía lo exigirá cuando ponga en marcha el suyo.
Esta guía resume lo que dicen el BOE y las webs oficiales de cada comunidad, consultadas el 19 de octubre de 2026. No sustituye el consejo de un abogado o un gestor. La publica Koltao, un CRM para inmobiliarias pequeñas.
Lo que dice la ley estatal
El artículo 3 de la Ley 10/2003 dice que la intermediación inmobiliaria la pueden ejercer los agentes de la propiedad inmobiliaria y también personas o empresas «sin necesidad de estar en posesión de título alguno, ni de pertenencia a ningún colegio oficial, sin perjuicio de los requisitos que, por razones de protección a los consumidores, establezca la normativa reguladora de esta actividad». Esa última parte es la que permite a cada comunidad poner sus propios requisitos.
Requisitos por comunidad
Qué pide cada comunidad para ejercer
Toca una comunidad para ver su ficha. El color dice si hay que inscribirse en un registro de agentes.
- Registro obligatorio (2)
- Obligatorio cuando abra el registro (1)
- Voluntario, pero con garantía y seguro para todos (1)
- Registro voluntario (2)
- Previsto en la ley, sin reglamento (1)
- No revisada (12)
| Comunidad | Registro de agentes | Garantía | Seguro de responsabilidad civil | Formación |
|---|---|---|---|---|
| Cataluña | Obligatorio | 60.000 € por oficina, o 300.000 € si solo trabajas por internet | 100.000 € por siniestro y 600.000 € al año por oficina, o 150.000 € y 1.000.000 € por internet | Título universitario relacionado o cursos reconocidos |
| Comunitat Valenciana | Obligatorio | La ficha oficial pide 60.000 € por oficina y año, pero el TSJCV lo anuló | La ficha oficial pide 600.000 € por siniestro y año, también anulado | Título de API, grado relacionado o 200 horas |
| Andalucía | Obligatorio por ley, pero el registro todavía no funciona | Garantía o seguro según el volumen de negocio, por fijar | Garantía o seguro según el volumen de negocio, por fijar | 100 horas para el titular y la mitad de los empleados |
| Illes Balears | Voluntario | 60.000 € al año, para todos los agentes | 100.000 € por siniestro y 600.000 € al año, para todos los agentes | Solo para inscribirse |
| Madrid | Voluntario | 60.000 € por oficina y año, para inscribirse | 100.000 € por siniestro y 600.000 € al año, para inscribirse | 200 horas, para inscribirse |
| Canarias | Voluntario | Al menos 30.000 € por oficina, o un seguro por lo mismo | Puede sustituir a la garantía | 200 horas |
Las comunidades que no salen en la tabla no las hemos revisado. Antes de abrir, pregunta en la consejería de vivienda de la tuya.
Cataluña
La Ley 18/2007 del derecho a la vivienda y el Decreto 12/2010 obligan a inscribirse en el Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya, que no cobra tasas. Piden un establecimiento abierto al público (o una dirección física si trabajas a distancia), capacitación profesional, la garantía y el seguro de la tabla. Además, quien no es agente colegiado tiene que tener hojas oficiales de reclamación y un cartel que lo anuncie, y antes de ofrecer un inmueble hay que firmar con el propietario una nota de encargo. Hay un modelo en la plantilla de nota de encargo.
Comunitat Valenciana
El Decreto 98/2022 obliga a inscribirse en el Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria desde el 16 de octubre de 2022. En diciembre de 2024, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana anuló, a petición de la CNMC, la garantía y el seguro de responsabilidad civil que pedía el registro. La sentencia se podía recurrir en casación y la ficha oficial del trámite todavía enseña esas cuantías, así que pregunta a la Generalitat antes de contratar el aval.
Andalucía
La Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, en vigor desde el 24 de enero de 2026, hace obligatorio inscribirse en un registro de agentes, gratuito, para poder ejercer. Pide al menos 100 horas de formación para el titular y para la mitad de sus empleados, no tener antecedentes penales y una garantía o un seguro que fijará un reglamento según el volumen de negocio. La Junta tiene hasta enero de 2028 para ponerlo en marcha.
Illes Balears, Madrid y Canarias
En las tres el registro es voluntario. La diferencia está en Baleares: la Ley 3/2024 pide a todos los agentes, estén inscritos o no, oficina o dirección postal en las islas, la garantía de 60.000 euros y el seguro de responsabilidad civil, y también obliga a firmar nota de encargo.
País Vasco
La Ley 3/2015 de vivienda prevé un registro con oficina o dirección física, capacitación, garantías y seguro, y la obligación de firmar una nota de encargo. Deja los detalles para un reglamento que no hemos encontrado publicado.
Los pasos para darte de alta
Tus pasos, según tu caso
Elige cómo vas a trabajar y dónde. La lista se ajusta, y puedes ir marcando lo que ya tienes.
0 de 6
- 1Decide si trabajas como autónomo o con una sociedad. Desde la Ley 18/2022, una sociedad limitada se puede crear con 1 € de capital.
- 2Date de alta en Hacienda con el modelo 036, en el grupo 834 del IAE («Servicios relativos a la propiedad inmobiliaria y a la propiedad industrial»). El modelo 037 dejó de existir en febrero de 2025. Las personas físicas no pagan el IAE, y las sociedades tampoco mientras facturen menos de un millón de euros.
- 3Si eres autónomo, date de alta en la Seguridad Social antes de empezar, como mucho 60 días antes.
- 4Si abres oficina, presenta en el ayuntamiento la declaración responsable o la comunicación previa. En locales de hasta 750 metros cuadrados no se puede pedir licencia previa para esta actividad.
- 5Inscríbete en el registro de agentes de tu comunidad si es obligatorio, con la garantía y el seguro que pida.
- 6Prepara la prevención del blanqueo de capitales y la protección de datos.
- 7Ten listos tus documentos: nota de encargo, hoja de visita y acta de entrega de llaves.
Los honorarios llevan el 21 % de IVA, el tipo general: la ley del IVA no tiene un tipo reducido para la intermediación inmobiliaria.
Datos que han cambiado y todavía verás en otras guías
- Una sociedad limitada ya no necesita 3.000 € de capital: desde la Ley 18/2022 basta con 1 €.
- El modelo 037 ya no existe: desde febrero de 2025, el alta en Hacienda se hace con el 036.
- En un local de hasta 750 metros cuadrados no hace falta licencia de apertura previa: basta la declaración responsable o la comunicación previa.
- La garantía y el seguro del registro valenciano los anuló el TSJCV en diciembre de 2024, aunque la ficha oficial todavía los enseña.
- Andalucía ya tiene registro obligatorio por ley desde enero de 2026, aunque todavía no funciona.
Prevención del blanqueo de capitales
Las inmobiliarias están obligadas por la Ley 10/2010 cuando intermedian en compraventas, y en alquileres con una renta de 10.000 euros al mes o de 120.000 euros al año o más. Tienen que identificar a sus clientes, examinar las operaciones fuera de lo normal, comunicar las sospechosas al SEPBLAC, guardar la documentación diez años, tener sus políticas por escrito y formar a su equipo. El SEPBLAC publica un catálogo de operaciones de riesgo del sector inmobiliario.
Las inmobiliarias de menos de 10 personas cuyo volumen de negocio o balance no pasa de 2 millones de euros tienen menos obligaciones: por ejemplo, no necesitan manual de prevención. Con el Real Decreto 813/2026, desde el 28 de octubre de 2026 sí tendrán que nombrar un representante ante el SEPBLAC, y tienen nueve meses para comunicarlo.
Si vas a gestionar alquileres
Desde la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de alquiler de vivienda los paga el propietario. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, que el Congreso tiene que convalidar, añade que no se pueden repercutir al inquilino «ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación».
Lo que tienes que dar al cliente
En la venta de vivienda, el Real Decreto 515/1989 obliga a tener cierta información a disposición del comprador, y el precio total que se le da tiene que incluir, en su caso, los honorarios del agente y el IVA. La lista de papeles está en la guía de documentos para vender un piso. Además, como cualquier empresa que trata con consumidores, tienes que ofrecer una vía postal, una telefónica y una electrónica para reclamar, y contestar las reclamaciones en quince días como mucho.
Con qué trabajar
Para llevar inmuebles, propietarios y compradores hace falta un CRM inmobiliario. Lo que cuesta cada uno está en la comparativa de CRM inmobiliarios, y los que tienen plan gratis, en la guía de CRM inmobiliario gratis. Koltao, el CRM de quien publica esta guía, funciona desde WhatsApp y es gratis durante el piloto.
Preguntas frecuentes
¿Hace falta título para montar una inmobiliaria?
No. En toda España se puede trabajar como agente inmobiliario sin título y sin colegiarse (Ley 10/2003). Algunas comunidades piden formación para inscribirse en su registro, que es obligatorio en Cataluña y en la Comunitat Valenciana.
¿Qué epígrafe del IAE tiene una inmobiliaria?
El grupo 834 de la sección primera, «Servicios relativos a la propiedad inmobiliaria y a la propiedad industrial». Los agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados van en el grupo 721 de la sección segunda.
¿Qué IVA llevan los honorarios de una inmobiliaria?
El 21 %, el tipo general. La ley del IVA no tiene un tipo reducido para la intermediación inmobiliaria.
¿Cuánto cuesta inscribirse en el registro de agentes de Cataluña?
La inscripción no tiene tasas, pero pide una garantía de 60.000 euros por oficina y un seguro de responsabilidad civil de 100.000 euros por siniestro y 600.000 euros al año por oficina.
¿Una inmobiliaria tiene que cumplir la ley de blanqueo de capitales?
Sí. Las inmobiliarias son sujetos obligados de la Ley 10/2010 en las compraventas y en los alquileres de 10.000 euros al mes o más. Las pequeñas tienen menos obligaciones, pero desde el 28 de octubre de 2026 tendrán que nombrar un representante ante el SEPBLAC.
Fuentes
Consultadas el 19/10/2026. Estatal: Ley 10/2003, Ley 18/2022 de creación y crecimiento de empresas, Ley 10/2010 de prevención del blanqueo, Real Decreto 304/2014, Real Decreto 813/2026, tarifas del IAE, Ley de Haciendas Locales, modelo 036, Ley del IVA, Real Decreto 84/1996, Ley 12/2012, Ley de Arrendamientos Urbanos, Real Decreto-ley 29/2026, Real Decreto 515/1989 y Ley General para la Defensa de los Consumidores. Comunidades: Ley 18/2007 de Cataluña, registro de Cataluña, registro de la Comunitat Valenciana, sentencia del TSJCV, Ley 5/2025 de Andalucía, Ley 3/2024 de Illes Balears, registro de Madrid, Decreto 11/2022 de Canarias y Ley 3/2015 del País Vasco.
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