Captación inmobiliaria: cómo conseguir inmuebles sin saltarte la ley

Captar es conseguir que un propietario te encargue la venta de su inmueble. Las vías de siempre siguen valiendo, pero dos de las más rápidas, llamar o escribir por WhatsApp al particular que anuncia su piso, tienen límites legales, y la AEPD ya ha multado por la segunda.

Esta guía junta lo que dicen la ley, la AEPD y las condiciones de los portales, consultadas el 19 de octubre de 2026. No sustituye el consejo de un abogado. La publica Koltao, que empezó en 2025 como servicio de captación de inmuebles para inmobiliarias locales y hoy es un CRM para inmobiliarias.

Desde el 29 de junio de 2023, la Ley General de Telecomunicaciones reconoce el derecho a no recibir llamadas comerciales no deseadas, salvo que la persona haya dado su consentimiento o que haya otra base legal del Reglamento General de Protección de Datos (artículo 66.1.b de la Ley 11/2022). La AEPD lo concretó en su Circular 1/2023: solo valen el consentimiento o el interés legítimo, y no presume que el particular espere tu llamada si no ha tenido relación contigo en el último año.

Si llamas, al empezar tienes que decir quién eres y que la llamada es comercial, y si la persona dice que no, se respeta en el momento. Desde junio de 2025, las llamadas comerciales no solicitadas no pueden hacerse desde un número móvil (artículo 9 de la Orden TDF/149/2025), y la misma orden habilita para ellas los números que empiezan por 800 y 900. Las multas por llamadas no deseadas llegan a dos millones de euros.

Antes de mandar publicidad por teléfono, SMS, email o carta con nombre a quien no te ha dado su consentimiento, la ley obliga a consultar los sistemas de exclusión publicitaria (artículo 23.4 de la LOPDGDD). El principal es la Lista Robinson de Adigital. Cada consulta vale un mes, y para micro y pequeñas empresas que consulten hasta 30.000 registros al año es gratis.

• Los clientes del último año y sus conocidos. Con ellos ya hay relación, que es lo que la AEPD tiene en cuenta para el interés legítimo.
• Un valorador en tu web, para que el propietario pida la valoración y te deje sus datos con su consentimiento.
• Las redes y los vídeos de los inmuebles que ya tienes, para que los propietarios de la zona vean cómo trabajas. Koltao monta un vídeo vertical con subtítulos de cada inmueble con lo que grabas en la visita.

La captación termina con un encargo firmado. Ninguna ley estatal regula el contrato de mediación inmobiliaria, pero en Cataluña hay que firmar la nota de encargo antes de ofrecer el inmueble, y anunciar un inmueble ajeno sin ella es una infracción grave, con multas de 9.001 a 90.000 euros (Ley 18/2007). En Baleares también es obligatoria. Tienes un modelo en la plantilla de nota de encargo y lo que pide cada comunidad en cómo montar una inmobiliaria.

Conviene que cada propietario que captas quede con su origen, su consentimiento si lo hay y su nota de encargo. En Koltao, propietarios y captaciones van en un tablero con la agenda de visitas, y el inmueble se da de alta mandando por WhatsApp el vídeo y el audio de la visita. Es gratis durante el piloto.

Consultadas el 19/10/2026: Ley 11/2022 General de Telecomunicaciones, Circular 1/2023 de la AEPD, Orden TDF/149/2025, Ley 34/2002 (LSSI), resolución PS/00234/2024 de la AEPD, OCU sobre la multa a una agente, condiciones de Fotocasa, LOPDGDD, Lista Robinson, Orden ECO/805/2003, Ley 18/2007 de Cataluña, Ley 3/2024 de Illes Balears y Ley 3/2015 del País Vasco.