Contrato de arras penitenciales: modelo gratis y qué pasa si alguien se echa atrás

Este contrato de arras penitenciales es un modelo gratis para la compraventa de un inmueble, con la agencia como interviniente y la condición de hipoteca. Lo puedes descargar en PDF o en Word, o rellenarlo en esta página, sin dejar el email. Debajo del modelo está por qué lleva cada apartado, con la ley en la que se apoya.

1. 01art. 1454

   Las arras penitenciales salen del Código Civil: «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas» (art. 1454 del Código Civil, BOE).

2. 02art. 621

   En Cataluña, el dinero que el comprador entrega al vendedor se entiende hecho como arras confirmatorias, «en señal de conclusión y a cuenta del precio». Las penitenciales «deben pactarse expresamente», y por eso la plantilla lo dice con esas palabras. Si desiste el comprador, las pierde, y si desiste el vendedor, las devuelve dobladas (art. 621-8.1 y 621-8.2 del Código civil de Cataluña, BOE y Portal Jurídic).

3. 03art. 621

   Las confirmatorias son una señal de que el contrato está cerrado y un pago a cuenta del precio (art. 621-8.1 del Código civil de Cataluña). La pérdida o devolución doblada es la regla de las penitenciales (art. 621-8.2). Con unas arras confirmatorias, si una parte no cumple, la otra puede exigir el cumplimiento o la resolución, con indemnización en los dos casos (art. 1124 del Código Civil, BOE). Las penales son una cláusula penal: la pena sustituye a la indemnización (art. 1152), el deudor no se libra de cumplir pagándola salvo que se le haya reservado ese derecho (art. 1153) y el juez la modera si la obligación se cumplió en parte (art. 1154, BOE).

4. 04art. 621

   La condición de hipoteca. En Cataluña, si el contrato prevé que un banco financie el precio, el comprador puede desistir si justifica en el plazo pactado que se lo han denegado, salvo pacto en contrario o negligencia suya, y el vendedor le devuelve las arras penitenciales (art. 621-49 del Código civil de Cataluña, BOE). En el resto de España hay que pactarla: el Código Civil deja a las partes fijar los pactos que quieran mientras no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público (art. 1255, BOE).

5. 05art. 1280.1

   La venta de un inmueble tiene que constar en documento público (art. 1280.1 del Código Civil), y desde que hay acuerdo cada parte puede obligar a la otra a firmar la escritura (art. 1279, BOE). Por eso el punto 7 fija una fecha límite.

6. 06art. 1462

   Firmar la escritura equivale a entregar el inmueble, salvo que la escritura diga otra cosa (art. 1462 del Código Civil, BOE). Si las llaves se dan otro día, la plantilla lo deja marcado.

7. 07art. 1455

   El reparto de gastos del punto 9 es el que da el Código Civil si no se pacta otro: escritura para el vendedor, primera copia y lo posterior para el comprador (art. 1455, BOE).

8. 08art. 9.1.

   Sin el certificado de deudas con la comunidad, el notario no autoriza la escritura, salvo que el comprador exima de él de forma expresa. El secretario de la comunidad lo emite en siete días naturales (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, BOE).

9. 09art. 31.1

   El comprador puede pedir la información del punto 10 «antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta» (art. 31.1 de la Ley 12/2023, BOE). En Cataluña, antes de adelantar dinero hay que darle por escrito la identificación del agente, la superficie útil, la referencia registral y el precio total con impuestos y gastos, y si se entrega más del 1 % del precio, también la antigüedad, los servicios, el estado de ocupación, las cargas y las cuotas y derramas (art. 60.2 y 60.3 de la Ley 18/2007). No darla es una infracción grave (art. 124.2.g), con multa de 9.001 a 90.000 euros (art. 118.2).

10. 10art. 55.5.

    En Cataluña, la nota de encargo es la que habilita a la agencia para «percibir cantidades o para formalizar con terceros cualquier precontrato o contrato» (art. 55.5.b de la Ley 18/2007). La agencia tiene que tener una garantía que responda de lo que recibe hasta que lo entrega (art. 55.3.c) y, antes de firmar nada con terceros, verificar los datos del propietario y la titularidad y cargas del inmueble en el Registro (art. 55.7, BOE).

11. 11art. 87.2

    Si el vendedor es una empresa y el comprador un consumidor, es abusivo quedarse con lo pagado por el consumidor cuando renuncia sin prever una indemnización equivalente si renuncia la empresa (art. 87.2 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores, BOE). Las arras penitenciales cumplen esa simetría. Tampoco hay penalizaciones aparte, porque es abusiva «la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta» (art. 85.6).

12. 12art. 5.4.

    Con vendedor empresa, el consumidor tiene derecho a elegir notario con una conexión razonable con la operación (art. 5.4.c del Real Decreto 515/1989), y lo entregado a cuenta se descuenta del precio (art. 6.2, BOE).

13. 13art. 93.

    No hay plazo de 14 días para desistir: la ley de consumidores excluye de ese régimen los contratos de adquisición de inmuebles (art. 93.e del texto refundido, BOE). La salida que tienen las partes es la de las arras.

14. 14art. 25.1

    Si el inmueble está alquilado, el inquilino tiene derecho de tanteo y retracto en la venta (art. 25.1 a 25.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, BOE). Por eso la situación del inmueble va en el punto 4.

15. 15art. 621

    En Cataluña, las arras penitenciales de hasta seis meses depositadas ante notario se pueden hacer constar en el Registro de la Propiedad, y el inmueble queda afecto a su devolución (art. 621-8.3 del Código civil de Cataluña, BOE).

16. 16art. 2.1.

    Se piden DNI o NIF porque las agencias que intermedian en compraventas son sujetos obligados de la ley de blanqueo (art. 2.1.l de la Ley 10/2010): identifican a quienes intervienen en una operación (art. 3) y guardan la documentación diez años (art. 25, BOE).